Рынку недвижимости угрожает вторая волна снижения спроса
Спрос на объекты жилой недвижимости на вторичном рынке в январе увеличился на 6,8%, что привело к росту сделок на 3,2%, а продажи в новостройках по-прежнему выражаются в десятых долях процентов и с каждым месяцем приближаются к нулю. В целом уровень продаж городской жилой недвижимости сократился по сравнению с докризисным периодом на 68%. Происходящие события на рынке в первую очередь ощутили на себе риелторы. Если в сентябре 2008 года на одного агента приходилось до 5 сделок в месяц, теперь редкий специалист по продажам жилой недвижимости может похвастаться хотя бы одним договором купли-продажи в месяц.
Еще хуже выглядит ситуация с ипотекой, которая в докризисные времена активно стимулировала спрос на дорогие столичные квартиры. Если в октябре на сделки с использованием ипотечного кредита приходилось от 38 до 75%, то теперь только каждая 15 продажа квартиры из 100 совершается на заемные средства.
Рынок загородного жилья демонстрирует сейчас активную коррекцию всех показателей. Так, стоимость домов в коттеджных поселках с учетом земельного участка снизилась в январе на 8,9% в долларовом выражении и на 4% в рублевом. Продажи в этом сегменте рынка сократились с максимальных 700 в августе 2008 года до 200-250 в январе в целом по рынку.
На этом фоне более привлекательным выглядел рынок аренды, где произошедшее существенное снижение арендных ставок и переезд арендаторов в более дешевые квартиры стали одной из причин роста активности. В результате предложение арендных квартир сократилось на 7,8%. А количество сделок выросло на 6,9% по сравнению с предыдущим месяцем и составило порядка 9,2 тыс.
При сопоставлении этих данных с иными показателями, влияющими на уровень активности во всех сегментах рынка недвижимости, можно сделать вывод, что рынку угрожает вторая волна снижения спроса, что обернется уменьшением объемов продаж и аренды жилой недвижимости.
Среди факторов, негативно влияющих на уровень спроса, выделяется такой, как снижение доходов населения за счет уменьшения заработных плат и коррекции курса национальной валюты. Так, по данным Росстата в январе реальная зарплата, скорректированная на инфляцию, упала на 9,1% по сравнению с январем 2008 года и снизилась на 26,7% к минувшему декабрю, а курс национальной валюты снизился на 28,7%.
Кроме того, количество безработных с января 2008 года увеличилось на 23,1%, а по сравнению с предыдущим месяцем - на 5,2%. Эти данные свидетельствуют об ухудшающемся финансовом положении наиболее активной части населения, которая обеспечивает основную часть спроса на объекты жилой недвижимости, что подтверждают и данные АИЖК за четвертый квартал прошлого года, когда доля просроченных кредитов выросла на 11,5% от общего объема выданных ипотечных кредитов.
Как известно, еще одним не прямым, но существенным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является стоимость барреля нефти, а она, как известно, снизилась с октября, когда было отмечено первое снижение цен на жилье в столице, на 54% - с $94,5 до $42.
Только эти цифры уже свидетельствуют о том, что реальные экономические изменения еще не затронули рынок недвижимости и практически не могли отразиться на снижении покупательской способности. Предположительно, основной причиной падения активности на рынке в 4 квартале 2008 года стали, скорее, потребительские ожидания, а не реальное финансовое положение потенциальных покупателей. Влияние экономических факторов на количество сделок с недвижимостью можно будет увидеть уже в марте-апреле нынешнего года.
В связи с вышеизложенным примечательным остается тот факт, что по данным ВЦИОМ в 2008 году в столице собирались приобрести жилье только 5%, но при этом только 24% из них удалось осуществить свои планы. За бортом рынка осталось более 300 тыс. человек, что в долгосрочной перспективе говорит о высоком уровне отложенного спроса на жилую недвижимость в столице. В краткосрочной перспективе покупку на несколько лет отложили большинство потенциальных покупателей и только треть собираются опять попробовать свои силы. Если учесть опыт 2008 года, который был отмечен высоким ростом продаж в первом полугодии, то количество сделок в нынешнем году с недвижимостью может сократиться на 60%.
По мнению генерального директора Агентства Недвижимости DOKI Валерия Барнинца, рынок недвижимости тесно взаимосвязан со многими отраслями экономики и его развитие напрямую зависит от того, какие процессы происходят в финансовом секторе, в строительной отрасли, каков уровень доходов населения и насколько эффективно реализуются программы стимулирования спроса через систему ипотечного кредитования. К сожалению, сейчас мы видим, что ни одна из этих сфер полноценно не функционирует. Становится понятно, что без полномасштабной поддержки со стороны государства и кардинального реформирования отрасли с широким привлечением всех заинтересованных сторон рынок недвижимости не сможет восстановиться, а в ближайшее время мы столкнемся с очередным снижением спроса по всем сегментам недвижимости.
Наступило время, когда всем участникам рынка необходимо откровенно говорить о существующих проблемах и искать пути их решения. Без честного диалога бизнеса и государства мы не сможем решить главную задачу – сделать жилье в России действительно доступным.
