Мировой финансовый кризис внёс неоспоримые коррективы во все сферы экономики. При этом самые серьёзные изменения затронули взаимоотношения между Заёмщиками, их поручителями и кредитными организациями. В особенности остро стоит проблема ипотечного кредитования. Многие Заёмщики потеряли свои рабочие места, лишились собственного бизнеса и не имеют возможности вносить плату по ипотечным кредитам. Банки, между тем, также попали в сложную ситуацию, не получая регулярных платежей по ранее предоставленным ипотечным кредитам. Какой же выход из сложившейся ситуации находят российские Заёмщики и банки в период мирового финансового кризиса?
В случае покупки вторичного жилья с использованием ипотечного кредитования основной целью Заёмщика является улучшение жилищных условий. При этом порядок и правила совершения таких сделок регулируются нормами Гражданского кодекса РФ, Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Потеря платёжеспособности данной категории Заёмщиков может быть связана не только с утратой рабочих мест или ликвидации собственного бизнеса, но и с нежеланием Заёмщика вносить денежные средства по ранее предоставленному ипотечному кредиту в полном объёме, в то время как цены на недвижимость снижаются. Для урегулирования подобной ситуации возможно проведение процедуры рефинансирования (перекредитования).
Если говорить о Заёмщиках, которые получили кредит на покупку первичного жилья, находящегося на финальном этапе строительства объекта недвижимости, степень готовности которого составляет от 80% до 100%, то зачастую в данной ситуации застройщики затягивают процедуру оформления права собственности, руководствуясь получением собственной выгоды, а не интересами Заёмщика. Заёмщику в таком случае можно действовать в претензионном порядке, настаивая на исполнении обязательств, либо в досудебном порядке, достигая урегулирования споров с помощью переговоров и документального подтверждения всех достигнутых договоренностей. Если же решения проблемы нельзя добиться такими методами, то необходимо обратиться в суд, расторгнуть договор в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств или совершить сделку по продаже квартиры (уступке прав на неё). Продажа квартиры усложняется, когда рыночная стоимость жилья оказывается ниже той суммы, которая была предоставлена банком на покупку квартиры. Для Заёмщика выходом из такой ситуации является либо продажа жилья по цене ниже рыночной, либо ожидание вступления в право собственности на квартиру и продажа по более высокой цене.
Что касается объектов недвижимости, которые находятся на начальных этапах строительства (котлован) или построенных менее чем на 50 %, то в данном случае, существует риск «замораживания» строительства объекта и, как результат, невозможности реализации такого объекта. Если же объект готов более чем на 50%, то у Заёмщика сохраняется возможность реализации квартиры, но по цене, значительно ниже рыночной. Прибегая к данному методу, Заёмщик теряет все ранее вложенные в объект недвижимости личные средства, но при этом исполняет перед банком свои обязательства, направляя полученную от сделки сумму на погашение ипотечного кредита. Банки же несут меньшие потери, поскольку ипотечные кредиты были предоставлены с использованием 20-50% личных средств Заёмщика.
Стоит отметить, что в особую группу риска, в случае неплатёжеспособности Заёмщика, попадают поручители, так как они несут реальную финансовую ответственность. Поручителями могут быть: супруги, родители, совершеннолетние братья и сёстры. Важно помнить, что муж и жена, в случае отсутствия брачного договора, всегда несут солидарную ответственность по кредиту. Кроме этого, возможно взаимное поручительство между посторонними людьми, поручительство от юридических лиц и поручительство, обусловленное иными отношениями. Львиная доля граждан считает, что лишь делает одолжение, выступая поручителем у своего родственника или близкого друга, и надеется, что отсутствие платёжеспособности Заёмщика не будет иметь никакого значения для них. Однако наступление неплатёжеспособности Заёмщика может застать врасплох любого поручителя. В таких случаях поручители переоформляют недвижимость и другое ценное имущество на своих друзей и знакомых, что, безусловно, является неисполнением обязательств и уклонением от ответственности.
Банки же остаются без денег и вынуждены внедрять непопулярные меры, которые способствуют взысканию просроченной задолженности. Они прибегают к аресту имущества, создают специальные подразделения по проблемным, неплатёжеспособным клиентам, заключают договоры с коллекторскими агентствами, закрывают неэффективные кредитные программы или транспортируют свой бизнес в ведение более крупных банков.
По мнению директора по развитию «Юридического Бюро Н. Петелиной» Натальи Петелиной, Заёмщики в период кризиса будут рассчитывать на свои собственные силы, а также на лояльность банков и помощь государства. Банки, в свою очередь, будут зарабатывать любым законным способом и продолжат принимать различные меры по возврату ранее выданных кредитов. Прибегая в такой ситуации к услугам профессиональных компаний, имеющих в своём штате квалифицированных брокеров, юристов и риэлторов, и Заёмщики, и банки смогут обезопасить себя от совершения непоправимых ошибок.
В период кризиса ситуация на рынке меняется практически ежедневно и получение оперативной, достоверной информации о стоимости объектов недвижимости, способах рефинансирования, законных путях разрешения конфликтов, споров и других актуальных проблем является гарантом безопасности как физических, так и юридических лиц.
